Avvocato Diritto Condominiale

Amministratore – Responsabilità

Corte d’Appello, Roma, Sezione I, Sentenza 5 febbraio 2026

La revoca giudiziale dell’amministratore per gestione delle somme al difuori del conto corrente condominiale

In tema di condominio, la revoca giudiziale dell’amministratore ai sensi dell’art.1129 c.c. può essere richiesta direttamente da ciascun condomino, senza necessità di una preventiva deliberazione assembleare, salvo i limitati effetti previsti dalla legge in materia di rivalsa delle spese. Costituisce grave irregolarità, idonea a giustificare la revoca, la gestione delle somme condominiali con modalità suscettibili di determinare confusione tra il patrimonio del condominio e quello dell’amministratore o di sottrarre le risorse alla movimentazione sul conto corrente intestato al condominio, essendo irrilevanti le ragioni addotte per giustificare il mancato rispetto degli obblighi di separazione patrimoniale e tracciabilità delle operazioni.

Tribunale Napoli, Sezione 11, Civile, Sentenza 20 aprile 2023, n.4111

Condominio – Amministratore – Incarico a terzi di compiere opere di manutenzione straordinaria – Carattere dell’urgenza – Condominio validamente rappresentato – Opere non urgenti – Incarico conferito al di fuori delle attribuzioni riconosciute all’amministratore – Obbligazione non riferibile al condominio

In tema di condominio negli edifici, nel caso in cui l’amministratore abbia assunto l’iniziativa di compiere opere di manutenzione straordinaria caratterizzate dall’urgenza, ove questa effettivamente ricorra ed egli abbia speso, nei confronti dei terzi, il nome del condominio, quest’ultimo deve ritenersi validamente rappresentato e l’obbligazione è direttamente riferibile al condominio. Laddove, invece, i lavori eseguiti da terzi su disposizione dell’amministratore non posseggano il requisito dell’urgenza il relativo rapporto obbligatorio non è riferibile al condominio, trattandosi di atto posto in essere dall’amministratore al di fuori delle sue attribuzioni, attesa la rilevanza “esterna” delle disposizioni di cui agli artt. 1130 e 1135 comma 2 c.c.

Tribunale Roma, Sezione 5, Civile, Sentenza 13 dicembre 2022, n.18292

Condominio – Poteri dell’amministratore – Decadenza Dall’incarico – Effetti e conseguenze – Prorogatio

In materia condominiale l’amministratore conserva i poteri conferitigli dalla legge, dall’assemblea o dal regolamento di condominio anche se sia decaduto dalla carica per scadenza del mandato, fino a quando non venga sostituito con provvedimento del giudice o con nuova deliberazione dell’assemblea dei condomini. Il mantenimento dell’incarico in via transitoria fa sì che l’amministratore debba comunque esercitare i poteri connessi alle sue attribuzioni, atteso il carattere perenne e necessario dell’ufficio che egli ricopre, e che non ammette soluzioni di continuità.

Tribunale Civitavecchia, Civile, Decreto 3 novembre 2022

Amministratore condominiale – Revoca – Presupposti – Gravi irregolarità nella gestione degli affari condominiali – Onere della prova

E’ revocabile l’amministratore condominiale che nel corso della gestione degli affari condominiali, ometta gravi irregolarità in particolare omettendo di convocare l’assemblea per l’approvazione del rendiconto, ai sensi del comma 4 dell’art. 1130 c.c., per quattro anni, per deliberare in merito agli interventi di manutenzione urgenti, nonostante espressa segnalazione in tal senso dei condomini. A fronte della deduzione specifico dell’inadempimento agli obblighi gravanti sull’amministratore, ex lege, grava sul resistente l’onere di provare l’inadempimento. In mancanza di costituzione della parte resistente, non può che ritenersi accertato il dedotto inadempimento.

Corte di Cassazione, Sezione 1, Civile, Ordinanza 7 ottobre 2022, n.29323

Comunione dei diritti reali – Condominio negli edifici (nozione, distinzioni) – Amministratore – Attribuzioni (doveri e poteri) – Provvedimenti – In genere codice per il trattamento dei dati personali – Affissione nella bacheca dell’androne condominiale dell’ordine del giorno dell’assemblea indicante posizioni debitorie di un condomino – Illecita diffusione di dati personali – Configurabilità – Fondamento.

Costituisce indebita diffusione dei dati personali ai sensi degli artt. 11 e 15 del d. lgs. n. 196 del 2003, l’affissione da parte dell’amministratore di un condominio, nell’androne del palazzo accessibile a terzi, di un avviso di convocazione (già in precedenza comunicato
ai singoli condomini) con allegato un ordine del giorno contenente la richiesta di conciliazione di un condomino in relazione ad un decreto ingiuntivo intimatogli dallo stesso condominio, atteso che l’esposizione di informazioni sulla sua posizione debitoria rientra nel concetto di “dati personali” il cui trattamento, in quanto inerente dati già in precedenza comunicati ai condomini, deve considerarsi ingiustificato ed eccedente rispetto al fine.

Corte di Cassazione, Sezione 2, Civile, Sentenza 3 agosto 2022, n.24058

Comunione dei diritti reali – Condominio negli edifici (nozione, distinzioni) – Amministratore – Attribuzioni (doveri e poteri) – Responsabilita’ condominio negli edifici – Esecuzione di lavori su parti comuni – Danni lamentati da un singolo condomino – Asserita omessa vigilanza da parte del condominio – Titolarità dal lato passivo dell’obbligazione risarcitoria – Individuazione.

In tema di risarcimento danni per l’esecuzione di lavori su parti comuni di un edificio condominiale, poiché il condominio è un ente di gestione privo di personalità giuridica distinta da quella dei singoli condomini, il condòmino che ritenga di essere stato danneggiato da un’omessa vigilanza da parte del condominio nell’esecuzione dei lavori dovrà rivolgere la propria pretesa risarcitoria nei confronti dell’amministratore, in qualità di rappresentante del condominio, il quale, a sua volta, valuterà se agire in rivalsa contro l’amministratore stesso.

Tribunale Roma, Sezione 5, Civile, Sentenza 7 luglio 2022, n.10842

Condominio – Responsabilità amministratore – Presupposti – Verifica riconducibilità danno lamentato – Condotta amministratore – Difetto prova – Nesso eziologico tra condotta e risultato derivato – Illegittimità contestazione

In tema di violazione degli obblighi in capo all’amministratore di condominio, si evidenzia come la responsabilità dell’amministratore (ed i conseguenti obblighi risarcitori), alla stregua di quella del professionista, non può affermarsi per il solo fatto del suo non corretto adempimento dell’attività, occorrendo verificare se il danno lamentato sia riconducibile alla condotta del primo, se un danno vi sia stato effettivamente e, infine, se, ove questi avesse tenuto il comportamento dovuto, il condominio avrebbe evitato il pregiudizio lamentato. In mancanza di detti accertamenti difetta la prova del necessario nesso eziologico tra la condotta del professionista ed il risultato derivatone.

Tribunale Roma, Sezione 5, Civile, Sentenza 31 maggio 2022, n.8568

Condominio negli edifici – Amministratore – Inquadramento – Mandato con rappresentanza – Inadempimento – Responsabilità contrattuale – Azione di risarcimento danni – Disciplina applicabile

In tema di condominio negli edifici, l’amministratore si raffigura alla stregua di un ufficio di diritto privato, assimilabile al mandato con rappresentanza, con conseguente applicazione, tra le parti, delle norme sul mandato. Di conseguenza, in caso di inadempimento nello svolgimento del proprio incarico, l’amministratore sarà tenuto a rispondere dei relativi danni a titolo di responsabilità contrattuale ex art. 1218 cod. civ., nei confronti dell’organizzazione condominiale. Peraltro, l’amministratore deve esercitare il mandato con la diligenza del buon padre di famiglia, anche se si deve ritenere, alla luce della crescente specializzazione, richiesta anche dal legislatore, della figura in esame che la diligenza debba essere quella da valutare con il più rigido criterio di cui all’art. 1176, comma 2, cod. civ. In ogni caso, l’amministratore è tenuto al rispetto del regolamento e delle norme di cui agli artt. 1130, 1131 e 1135 cod. civ. ed è tenuto, in particolare, al risarcimento dei danni cagionati dalla sua negligenza e dal cattivo uso dei suoi poteri (Nel caso di specie, il giudice adito, oltre alla domanda di restituzione somme in favore del Condominio attore, ha condannato l’amministratore convenuto anche al risarcimento del danno per aver quest’ultimo, a causa della negligenza nell’adempimento del mandato, determinato il distacco della rete idrica dal fabbricato costringendo i condomini a rimanere senza acqua per alcuni giorni).

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