Avvocato esperto in materia di compravendita e di acquisto e gestione di beni immobili

Intimazione di sfratto per morosità, intimazione di licenza e di sfratto per finita locazione

Tribunale Roma, Sezione VI, Civile, Sentenza 19 febbraio 2026, n.2806

La richiesta degli oneri condominiali non basta a provare il credito del locatore, che deve documentare le spese effettivamente sostenute

In tema di locazione di immobili urbani, qualora il conduttore, convenuto in giudizio per il mancato pagamento di oneri condominiali, contesti che il locatore abbia effettivamente sopportato le spese di cui chiede il rimborso o ne abbia effettuato una corretta ripartizione, incombe al locatore stesso, ai sensi dell’articolo 2697 del Cc, dare la prova dei fatti costitutivi del proprio diritto, i quali non si esauriscono nell’aver indirizzato la richiesta prevista dall’articolo 9 della legge n. 392 del 1978, necessaria per la costituzione in mora del conduttore e perla decorrenza del bimestre ai fi ni della risoluzione, ma comprendono anche l’esistenza, l’ammontare ed i criteri di ripartizione del rimborso richiesto (Nel caso di specie, pur accogliendo quella di condanna al pagamento dei canoni di locazione non corrisposti, il giudice adito, richiamato l’enunciato principio, ha invece rigettato la domanda di pagamento degli oneri condominiali, in quanto, nella circostanza, a fronte delle puntuali e specifiche contestazioni mosse dal conduttore, il locatore non aveva prodotto in giudizio alcun bilancio condominiale, né alcuna fattura dai quali si potessero evincere gli esborsi condominiali ingiunti ed anticipati in favore di controparte).

Tribunale Milano, Sezione XIII, Civile, Sentenza 4 febbraio 2026, n.996

Nelle locazioni commerciali va dichiarata la risoluzione per protratta morosità del conduttore in difetto di prova dei pagamenti e di contesta specifica sull’esistenza e l’ammontare del credito del locatore.

Nel giudizio di risoluzione per inadempimento di locazione ad uso diverso, il protratto mancato pagamento di canoni e oneri condominiali integra il grave e colpevole inadempimento del conduttore che legittima la risoluzione del rapporto e il rilascio dell’immobile, configurandosi il pagamento del canone obbligazione primaria ed essenziale che non può essere unilateralmente sospeso o ridotto anche in presenza di contestazioni sul godimento del bene, salvo che venga totalmente meno la prestazione del locatore. Incombe sul locatore la prova del titolo e dell’ammontare del credito mentre grava sul conduttore l’onere di dimostrare i pagamenti e la loro imputazione, talchè, in assenza di specifica contestazione ex art. 115 c.p.c., la morosità allegata si ha per pacifica consentendo al giudice di dichiarare la risoluzione, rinviando la definizione delle residue domande, ivi compresa la quantificazione definitiva del credito, alla prosecuzione del giudizio.

Corte di Cassazione, Sezione II, Civile, Sentenza 4 dicembre 2025, n.31752

Legittimazione passiva del proprietario per gli oneri condominiali dell’immobile locato

In tema di oneri condominiali relativi a un immobile concesso in locazione, l’unico soggetto legittimato passivo nei confronti del condominio per il pagamento dei contributi è il proprietario dell’unità immobiliare (locatore), in quanto sulla compagine condominiale e sull’amministratore non producono alcun effetto le pattuizioni interne intercorse tra le parti del contratto di locazione. Conseguentemente, anche qualora il contratto preveda l’accollo delle spese condominiali a carico del conduttore, tale clausola esplica efficacia esclusivamente nei rapporti interni tra le parti contraenti e risulta del tutto inopponibile al condominio, restando l’amministratore tenuto ad azionare i diritti e le azioni di riscossione unicamente nei confronti del condomino proprietario.

Tribunale Roma, Sezione VI, Civile, Sentenza 3 dicembre 2025, n.16995

Il conduttore che non chiede di esaminare i giustificativi non può opporsi al pagamento delle spese condominiali richieste dal locatore

Il locatore il quale convenga in giudizio il conduttore per il pagamento delle spese condominiali ex articolo 9 legge della 27 luglio 1978, n. 392, adempie il proprio onere probatorio producendo i rendiconti dell’amministratore approvati dai condomini, mentre spetta al conduttore l’onere di specifiche contestazioni in ordine alle varie partite conteggiate, prendendo all’uopo visione dei documenti giustificativi ovvero ottenendone l’esibizione a norma degli articoli 210 e ss. del Cpc. In particolare, il comma 3 della citata disposizione, che impone al conduttore di pagare gli oneri condominiali entro due mesi dalla relativa richiesta, circoscrive altresì l’arco temporale entro cui quest’ultimo può esercitare il suo diritto di chiedere l’indicazione specifica delle spese e dei criteri di ripartizione nonché di prendere visione dei documenti giustificativi. Ne consegue che, non essendovi, in mancanza di tale istanza del conduttore, alcun onere di comunicazione del locatore, il conduttore medesimo, decorsi i due mesi dalla richiesta di pagamento degli oneri condominiali, deve ritenersi automaticamente in mora alla stregua del principio “dies interpellat pro homine” e non può, quindi, sospendere, ridurre, ritardare o contestare il pagamento degli oneri accessori, adducendo che la richiesta del locatore non era accompagnata dall’indicazione delle spese e dei criteri di ripartizione (Nel caso di specie, richiamati gli enunciati principi e rilevato che, nella circostanza, mentre parte conduttrice opponente si era limitata ad una generica contestazione degli importi ingiunti a titolo di rimborso, senza tuttavia chiedere di visionare la documentazione a sostegno, parte locatrice opposta aveva invece dimostrato i fatti costitutivi del diritto certo, liquido ed esigibile a tale rimborso, il giudice adito ha rigettato l’opposizione, con conferma del decreto ingiuntivo opposto, dichiarato esecutivo).

Tribunale Roma, Sezione VI, Civile, Sentenza 23 maggio 2022, n.8206

Se il locatore cita in giudizio il conduttore per il pagamento delle spese condominiali ha l’onere di produrre i rendiconti dell’amministratore approvati dai condomini

Il locatore il quale convenga in giudizio il conduttore per il pagamento delle spese condominiali ex articolo 9 della legge 27 luglio 1978, n. 392 adempie il proprio onere probatorio producendo i rendiconti dell’amministratore approvati dai condomini, mentre spetta al conduttore l’onere di specifiche contestazioni in ordine alle varie partite conteggiate, prendendo all’uopo visione dei documenti giustificativi ovvero ottenendone l’esibizione a norma degli articoli 210 e seguenti del Cpc. (Nel caso di specie, relativo ad un giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo, il giudice adito, rilevato che l’opposto locatore non aveva prodotto il bilancio preventivo approvato dall’assemblea quale prova di quanto effettivamente dovuto a titolo di oneri accessori, né la prova dell’effettivo avvenuto pagamento di quanto ingiunto sia a titolo di oneri che di spese di riscaldamento, ha respinto la richiesta non essendo stati dimostrati i fatti costitutivi del diritto al rimborso limitatamente a tali titoli).

Tribunale Roma, Sezione 6, Civile, Sentenza 30 aprile 2021, n.7762

Contratti – Locazione – Immobili adibiti ad uso commerciale – Inadempimento del conduttore – Emergenza pandemica – Art. 3, comma 6- bis, del decreto – legge n. 6/2020 – Rispetto delle misure di contenimento quale causa di esclusione della responsabilità del debitore – Applicabilità – Esclusione – Fattispecie relativa a contratto di locazione di immobili adibiti ad uso di attività alberghiera

Il legislatore, a fronte delle obiettive difficoltà determinate dalle chiusure forzate di determinate attività produttive e commerciali e dalle restrizioni ai movimenti delle persone imposte per fronteggiare la pandemia di Covid 19, nella consapevolezza dell’impossibilità di ricorrere ai rimedi codicistici dell’impossibilità e dell’eccessiva onerosità sopravvenuta della prestazione, con l’art. 3, comma 6-bis, del decreto-legge 23 febbraio 2020, n. 6, convertito, con modificazioni, dalla legge 5 marzo 2020, n. 13, ha prescritto che il rispetto delle misure di contenimento emanate per il contenimento della pandemia di Covid 19 debba essere sempre valutato ai fini dell’esclusione della responsabilità del debitore per ritardati adempimenti. Tale regime giuridico, tuttavia, non può trovare applicazione a beneficio del conduttore di beni immobili locati per uso alberghiero, ove, dalla compiuta istruttoria, sia pacificamente emerso il concorso delle seguenti circostanze: (i) che la morosità del conduttore abbia avuto luogo mesi prima rispetto all’adozione delle restrizioni governative anti-Covid 19; (ii) che la morosità del conduttore costituisca condotta costante e reiterata del medesimo; (iii) che il conduttore, pur prospettando la possibilità di pagare circa il cinquanta per cento dei canoni maturati, nulla abbia poi corrisposto al locatore; (iv) che, infine, in ogni caso, l’asserita impossibilità di pagamento non sia stata in alcun modo documentata in giudizio, non avendo il conduttore prodotto alcuna documentazione contabile e fiscale attestante la sua effettiva consistenza economica, così come non risulti suffragato da alcuna prova (non essendo stato prospettato al riguardo alcun mezzo istruttorio) l’assunto della mancanza di prenotazioni tali da rendere antieconomica la riapertura della struttura alberghiera nei periodi di allentamento delle restrizioni ai movimenti delle persone.

Tribunale Roma, Sezione 6, Civile, Sentenza 12 aprile 2021, n.6242

Locazioni di immobili a uso abitativo – Gravità dell’inadempimento – Valutazione automatica – Presupposti. (Legge 392/1978, articoli 5 e 55)

In relazione alle locazioni di immobili ad uso abitativo, la valutazione, quanto al pagamento del canone, della gravità e dell’importanza dell’inadempimento del conduttore, in relazione all’interesse del locatore insoddisfatto, non è rimessa all’apprezzamento discrezionale del giudice, ma è predeterminata legalmente, mediante la previsione di un parametro ancorato, in base agli articoli 5 e 55 della legge 392/1978, a due elementi: l’uno, di ordine quantitativo, afferente al mancato pagamento di una sola rata del canone o al mancato pagamento di oneri accessori per un importo superiore a due mensilità del canone; l’altro, di ordine temporale, relativo al ritardo consentito e tollerato.

Corte di Cassazione, Sezione 3, Civile, Ordinanza 23 marzo 2017, n.7430

Procedimenti sommari – Per convalida di sfratto per finita locazione – Intimazione di licenza o di sfratto – Per morosità convalida di sfratto – Opposizione – Mutamento del rito – Memoria ex art. 426 c.p.c. – Domanda di pagamento dei canoni pregressi non compresi nell’intimazione – Ammissibilità – Fondamento.

Nel procedimento per convalida di sfratto, l’opposizione dell’intimato ai sensi dell’art. 665, c.p.c., determina la conclusione di un procedimento a carattere sommario e l’instaurazione di uno, nuovo ed autonomo, a cognizione piena, sicché è consentito al locatore, con la memoria ex art. 426 c.p.c., domandare il pagamento dei canoni pregressi non dedotti nell’intimazione di sfratto per morosità.

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