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Redazione contratti di locazione ad uso abitativo e commerciale

Corte di Cassazione, Sezione 6 3, Civile, Ordinanza 9 febbraio 2023, n.3938

Contratti – Locazione – Immobili adibiti ad uso abitativo – Diniego di rinnovo del contratto alla prima scadenza – Comunicazione del locatore – Specificazione del motivo tra quelli tassativamente indicati dalla legge – Necessità – Finalità – Verifica della realizzabilità e serietà dell’intento del locatore e tutela sanzionatoria

In tema di locazione di immobili adibiti ad uso abitativo, nella comunicazione del locatore del diniego di rinnovo del contratto, ai sensi dell’art. 3 della legge 9 dicembre 1998, n. 431, deve essere specificato, a pena di nullità, il motivo, tra quelli tassativamente indicati dalla stessa norma, sul quale la disdetta è fondata, in modo da consentire, in caso di controversia, la verifica “ex ante” della serietà e della realizzabilità dell’intenzione dedotta in giudizio e, comunque, il controllo, dopo l’avvenuto rilascio, circa l’effettiva destinazione dell’immobile all’uso indicato nell’ipotesi in cui il conduttore estromesso reclami l’applicazione delle sanzioni ivi previste a carico del locatore.

Corte di Cassazione, Sezione 3, Civile, Ordinanza 10 gennaio 2023, n.368

Locazione – Disciplina delle locazioni di immobili urbani (legge 27 luglio 1978 n. 392) – Patti contrari alla legge immobili adibiti ad uso non abitativo – Versamento di somme a fondo perduto (cosiddetta buona entrata) – Nullità del patto ex art. 79 l. n. 392 del 1978 – Fondamento – Patto stipulato dal locatore non con il conduttore, ma con un terzo – Irrilevanza ai fini della nullità – Condizioni – Accertamento del collegamento negoziale tra l’accordo e la locazione – Necessità.

In materia di contratti di locazione di immobili urbani destinati ad uso non abitativo, la l. n. 392 del 1978 consente ai contraenti di determinare liberamente il canone iniziale ma vieta al locatore di pretendere il pagamento di somme, diverse dal canone o dal deposito cauzionale, a fondo perduto o a titolo di “buona entrata”, che non trovino alcuna giustificazione nel sinallagma contrattuale, con la conseguenza che il relativo patto é nullo ai sensi dell’art. 79 della citata legge (perché diretto ad attribuire al locatore un vantaggio in contrasto con le disposizioni in materia), anche se stipulato dal locatore non con il conduttore, ma con un terzo, il quale, ai sensi degli artt. 1421 e 2033 c. c., potrà far valere la suddetta nullità e pretendere la restituzione delle somme indebitamente pagate, purché sia accertato un collegamento tra l’accordo e il contratto di locazione, nel senso che la conclusione di quest’ultimo sia condizionata all’attribuzione patrimoniale non giustificata ad altro titolo.

Corte di Cassazione, Sezione 6 3, Civile, Ordinanza 9 novembre 2022, n.32955

Locazioni – Sfratto – Provvedimento pronunciato nei confronti del conduttore – Efficacia anche nei confronti del subconduttore – Necessità. (Codice civile, articolo 1595)

Il provvedimento, pronunciato per qualsiasi ragione (nullità, risoluzione, scadenza della locazione, rinuncia del conduttore-sublocatore al contratto in corso), nei confronti del conduttore, come il provvedimento di convalida di licenza o di sfratto per finita locazione o morosità, esplica l’efficacia di titolo esecutivo nei confronti del subconduttore, ancorché quest’ultimo non abbia partecipato al giudizio, né sia menzionato nel titolo, in quanto la subconduzione comporta la nascita di un rapporto obbligatorio derivato, la cui sorte dipende da quella del rapporto principale di conduzione, ai sensi dell’articolo 1595, comma 3, del codice civile.