Avvocato Diritto Condominiale

Ripartizione delle spese – Oneri ordinari e straordinari

Tribunale Roma, Sezione V, Sentenza 17 luglio 2026, n.11223

Il condominio risponde dei danni provocati dalle parti comuni alle proprietà esclusive anche quando la causa risalga a difetti costruttivi dell’edificio

Il condominio di un edificio, quale custode dei beni e dei servizi comuni, è obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinché le cose comuni non rechino pregiudizio ad alcuno, rispondendo, in base all’articolo 2051 del Cc, dei danni da queste cagionati alla porzione di proprietà esclusiva di uno dei condomini, ancorché tali danni siano imputabili a difetti costruttivi dello stabile (Nel caso di specie, richiamato l’enunciato principio, il giudice adito, ha ritenuto responsabile il Condominio convenuto, ai sensi dell’articolo 2051 del Cc, per non aver fornito alcuna prova idonea a superare la relativa presunzione di responsabilità, dei danni cagionati al condomino attore in conseguenza degli accertati ammaloramenti verificatisi nell’appartamento di proprietà di quest’ultimo, ed eziologicamente riconducibili, nella circostanza, ad un’errata progettazione dell’involucro esterno del fabbricato, parte condominiale ai sensi dell’articolo 1117 del Cc, sulla quale il Condominio medesimo era tenuto a esercitare i poteri di controllo, regolamentazione e vigilanza stabiliti a suo carico dalla legge, risultando del tutto inconferente – e, peraltro, indimostrato – che la presenza dei ponti termici, posti all’interno di tale involucro, fosse imputabile a difetti costruttivi o di progettazione dello stabile).

Tribunale Napoli, Sezione V, Sentenza 23 marzo 2026, n.4757

La preventiva escussione dei condomini morosi condiziona l’azione esecutiva del creditore nei confronti del condomino adempiente

Il condomino in regola con i pagamenti, al quale sia intimato precetto da un creditore sulla base di un titolo esecutivo giudiziale formatosi nei confronti del condominio, può proporre opposizione a norma dell’articolo 615 del Cpc per far valere il beneficio di preventiva escussione dei condomini morosi che condiziona l’obbligo sussidiario di garanzia di cui all’articolo 63, comma 2, disp. att. del Cc, trattandosi di una condizione dell’azione esecutiva nei confronti del condomino non moroso e, quindi, del diritto del creditore di agire esecutivamente ai danni di quest’ultimo (Nel caso di specie, richiamato l’enunciato principio e rilevato che, nella circostanza, l’opponente risultava morosa nei confronti dell’opposta in relazione alla propria quota di pagamento del condominio, il giudice adito ha confermato la validità dell’atto di precetto).

Corte di Cassazione, Sezione II, Civile, Ordinanza 4 marzo 2024, n. 5704

Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente al pagamento degli oneri dell’anno in corso e di quello precedente la vendita

In tema di condominio, chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questi al pagamento degli oneri maturati esclusivamente nell’anno in corso e in quello precedente la vendita, non anche rispetto agli anni ulteriormente precedenti, come previsto dal novellato art. 63, comma 4, c.c. la cui applicazione non è retroattiva rispetto alla sua entrata in vigore (18 giugno 2013).

Tribunale Roma, Sezione 5, Civile, Sentenza 28 aprile 2023, n.6697

Condominio parziale – Spese di manutenzione e conservazione cose ed impianti che servono solo una parte di fabbricato – Ripartizione spesa – Solo tra i proprietari della parte interessata – Criteri di riparto – Quote millesimali di proprietà di ciascuno degli interessanti

In tema di condominio parziale, si osserva come le spese di manutenzione e conservazione delle cose e degli impianti che servono solo una parte di fabbricato, formando oggetto di condominio separato, debbono essere sostenute solo dai proprietari delle unità immobiliari di questa parte, e non degli altri. Pertanto, laddove il condominio sia costituito da un complesso formato da più edifici separati e le parti comuni relative ai singoli fabbricati (quali, ad esempio, i lastrici, tetti, scale, ascensori, di ciascun edificio) appartengano oggettivamente ai soli proprietari delle unità che compongono i vari fabbricati, le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria, di conservazione ed innovazione di parti e impianti comuni, devono ripartiti fra i condomini di quella parte di fabbricato, in proporzione alle quote millesimali di proprietà di ciascuno degli interessanti.

Corte di Cassazione, Sezione 2, Civile, Ordinanza 5 aprile 2023, n.9388

Condominio – Spese – Lavori straordinari – Fondo speciale – Obbligo – Delibera a maggioranza – Deroga – Non sussiste

In caso di lavori straordinari dal condominio deve essere predisposto e allestito un fondo speciale con importo pari a quello dei lavori da svolgere, neppure una delibera assembleare a maggioranza può derogare a tale obbligo. Conseguentemente la delibera è nulla e le relativa pretese del condominio non sussistono nei confronti del condomino.

Corte di Cassazione, Sezione 2, Civile, Ordinanza 17 febbraio 2023, n.5043

Comunione dei diritti reali – Condominio negli edifici (nozione, distinzioni) – Contributi e spese condominiali – Obbligazioni del condominio e del singolo condomino – Rapporti del condomino con il creditore del condomino creditore del condominio in forza di titolo esecutivo giudiziale – Intimazione di precetto – Condomino in regola con il pagamento della quota di spettanza del credito di cui al precetto – Opposizione ex art. 615 c.p.c. – Beneficio della preventiva escussione ex art. 63, comma 2, disp. att. c.p.c. – Sussistenza.

Il condomino in regola coi pagamenti, al quale sia intimato precetto da un creditore sulla base di un titolo esecutivo giudiziale formatosi nei confronti del condominio, può proporre opposizione a norma dell’art. 615 c.p.c. per far valere il beneficio di preventiva escussione dei condomini morosi che condiziona l’obbligo sussidiario di garanzia di cui all’art. 63, comma 2, disp. att. c.c., trattandosi di una condizione dell’azione esecutiva nei confronti del condomino non moroso e, quindi, del diritto del creditore di agire esecutivamente ai danni di quest’ultimo.

Corte d’Appello Roma, Sezione 8, Civile, Sentenza 9 dicembre 2022, n.7992

Condominio – Manutenzione dei frontalini – Funzione di tipo estetico rispetto all’intero stabile – Ripartizione della spesa tra tutti i condomini

In materia condominiale spese per la manutenzione dei frontalini sono a carico di tutti i condomini e non solo dei proprietari dei balconi, costituendo parti comuni ex art. 1117 c.c., laddove svolgono una funzione di tipo estetico rispetto all’intero stabile. Invero, in tema di condominio, gli elementi esterni, quali i rivestimenti della parte frontale (c.d. frontalini) e di quella inferiore, e quelli decorativi di fioriere, balconi e parapetti di un edificio, svolgendo una funzione di tipo estetico rispetto all’intero stabile, del quale accrescono il pregio architettonico, costituiscono, come tali, parti comuni ai sensi dell’art. 1117, n. 3), c.c., con la conseguenza che la spesa per la relativa riparazione ricade su tutti i condomini, in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno.

Tribunale Torino, Sezione 8, Civile, Sentenza 10 giugno 2022, n.2574

Condominio negli edifici – Assemblea – Deliberazioni invalide – Impugnazione – Modifica criteri di ripartizione delle spese stabiliti dal regolamento contrattuale – Consenso unanime dei condomini – Necessità a pena di nullità della delibera

In tema di condominio negli edifici, è nulla la delibera con la quale l’assemblea modifichi i criteri di ripartizione delle spese per il riscaldamento e l’acqua calda sanitaria stabiliti dalle tabelle allegate al regolamento contrattuale senza il consenso unanime dei condomini.

Corte di Cassazione, Sezione 2, Civile, Sentenza 14 marzo 2022, n.8185

Condominio negli edifici – Assemblea – Deliberazioni invalide – Impugnazione – Delibere di ripartizione delle spese condominiali – Nullità o annullabilità – Ipotesi rispettive – Individuazione

In tema di condominio negli edifici, le delibere assembleari in materia di ripartizione delle spese condominiali sono nulle per “impossibilità giuridica” dell’oggetto ove l’assemblea, esulando dalle proprie attribuzioni, modifichi i criteri di ripartizione delle spese, stabiliti dalla legge o in via convenzionale da tutti i condomini, da valere – oltre che per il caso oggetto della delibera – anche per il futuro, mentre sono semplicemente annullabili nel caso in cui i suddetti criteri vengano soltanto violati o disattesi nel singolo caso deliberato e devono essere necessariamente impugnate nel termine di trenta giorni dalla comunicazione (Nel caso di specie, respingendo il ricorso proposto da un condomino, la Suprema Corte ha ritenuto incensurabile la sentenza impugnata con la quale la corte territoriale, nel confermare il rigetto declaratoria di tardività dell’impugnazione emessa in primo grado in quanto proposta dopo la scadenza del termine fissato dall’art. 1137 cod. civ., aveva rilevato che, nonostante la reiterata e prolungata adozione di un criterio difforme da quello regolamentare, l’assemblea, con le singole deliberazioni, non aveva affatto inteso adottare un criterio di suddivisione delle spese volto a vincolare anche le approvazioni future).

Corte di Cassazione, Sezione 6 2, Civile, Ordinanza 25 gennaio 2018, n.1847

Condominio – Parti comuni – Straordinaria amministrazione – Lavori di ristrutturazione fabbricato – Acquisto dell’immobile – Obbligo di partecipazione alle spese – Subentro nei diritti di un condomino – E’ obbligato solidalmente al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente – Deve farsi riferimento alla data di approvazione della delibera che ha valore costitutivo della relativa obbligazione

Ai fini di individuare l’insorgenza dell’obbligo di partecipazione alle spese condominiali si deve fare riferimento alla data di approvazione della delibera assembleare che ha disposto l’esecuzione dei lavori di straordinaria amministrazione sulle parti comuni, avendo la stessa delibera valore costitutivo della relativa obbligazione. Tale momento rileva anche per imputare l’obbligo di partecipazione alla spesa nei rapporti interni tra venditore e compratore, se gli stessi non si siano diversamente accordati, rimanendo, peraltro, inopponibili al condominio i patti eventualmente intercorsi tra costoro. Non può pertanto essere obbligato in via diretta verso il terzo creditore, neppure per il tramite del vincolo solidale ex art. 63, disp. att. c.c., chi non fosse condomino al momento in cui sia insorto l’obbligo di partecipazione alle relative spese condominiali.

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